Turun Hepokullassa starttasi toukokuussa 2021 jättimäinen rakennusurakka, jossa remontoidaan parhaat päivänsä nähnyt 1970-lukulainen lähiö kokonaan seuraavan kolmen vuoden aikana. Hankkeen suunnittelusta ja vetämisestä vastaavan Korjauspartnerit Oy:n markkinointi- ja kehitysjohtaja Jussi Eronen toteaa, että kyseessä on ilmeisesti kaikkien aikojen suurin taloyhtiöissä tehty korjaushanke Suomessa.
”Ei ole ainakaan tietoa siitä, että jossain olisi toteutettu laajamittaisempi projekti”, Eronen toteaa ja lisää, että hintalappu jättiremontille asettuu 60 miljoonan euron paikkeille.
Mitä jättiurakkaan sitten kuuluu? – Mukana on kaikkiaan seitsemän taloyhtiötä – ja 26 kerrostaloa – joiden putket, viemärit, sähköt, märkätilat ja datakaapelit sekä julkisivut menevät kaikki uusiksi. Kyseessä on siis melkoisen kokonaisvaltainen asuinalueen peruskorjaus.
”Talojen perinteinen ilme tullaan säilyttämään, mutta julkisivut uudistetaan kokonaan”, toteaa Eronen.
Energiatase reilaan!
Isossa roolissa on jokaiseen kerrostaloon tehtävä energiasaneeraus, jonka myötä kaukolämpö vaihtuu maalämpöön. Samalla lämpöä ryhdytään ottamaan talteen ilmanvaihdosta. Hiilitaselaskelmat kertovat, että energiaremontti vähentää taloyhtiöiden hiilidioksidipäästöjä yli 500 tonnia vuodessa, mikä vastaa lähes 500 Thaimaan-lentoa.
Remonttia Hepokulta todella on kaivannut jo vuosikaudet. ”Hepokulta rakennettiin 50 vuotta sitten ja sen jälkeen on tehty vain ihan peruskunnossapitoa”, kertoo Eronen. Nyt ollaan jo pisteessä, jossa julkisivut vuotavat sisälle ja vesijohdot sekä viemärit ovat aika lailla finaalissa.
”Julkisivua oli pitänyt verkottaa, ettei siitä tipahda palasia ihmisten niskaan”, Eronen kuvailee.
Sinänsä kyseessä on tuiki tavallinen betonielementeistä kasattu kerrostalolähiö, joita nousi Suomenniemelle tiiviiseen tahtiin 60- ja 70-luvun kaupungistumisen kuumina vuosina. Puoli vuosisataa on kuitenkin pitkä aika mille tahansa rakennukselle.
Pankit nuivina yksittäiselle taloyhtiölle
Peruskorjauksen suunnittelu aloitettiin vuonna 2016, mutta jo varsin pian todettiin, että kunkin talon yksittäinen kilpailutus ja suunnittelu olisi paisunut kalliiksi ja aikaa vieväksi projektiksi. Lisäksi finanssipuoli näytti punaista: pankit eivät halunneet myöntää rahoitusta taloyhtiöiden yksittäisiin taloremontteihin. Nouseeko tie siis pystyyn?
Yksi kortti jäi pelaamatta: entäs jos koko asuinalueen laittaa kerralla uusiksi, ja nostaakin alueen arvoa yksittäisen talon sijasta? Houkuttaisiko isompi kakku rahoittajia?
Lopputulos: seitsemän Hepokullan yhdeksästä taloyhtiöstä yhdisti voimansa ja kilpailutti sekä suunnitteli remontin ryhmähankkeella Korjauspartnerit Oy:n opastuksella. Danske Bank näytti allianssille vihreää valoa ja remontti pääsi starttaamaan.
”Kun tehdään remontti yksittäiseen taloon, se ei vielä vaikuta koko alueen arvoon. Alue on kuitenkin se, mikä talon arvon etupäässä määrää”, toteaa Eronen ja muistuttaa ”sijainti, sijainti, sijainti” -mantrasta.
”Hepokullan sijainti lähellä Turun keskustaa on loistava. Meidän pitää vain rakentaa tänne 2020-luvun viihtyisä, vihreä, monipuolinen asuinalue. Valmistuttuaan talot tulevat olemaan uuden veroisessa teknisessä kunnossa”, hän lupaa.
Ryhmäytymishankkeesta kansallinen malli?
Erosen mukaan tällaiset ryhmähankkeet ovat itse asiassa ainoa keino, jolla vanhat lähiöt pystytään korjaamaan. Pää on nyt auki Turussa, mutta vastaavat urakat odottavat toteutumistaan pääkaupunkiseudulla, Tampereella, Jyväskylässä, Kuopiossa ja niin edelleen.
”Ryhmähankkeiden pitää lyödä kansallisesti läpi – ja meillä on kaikki edellytykset sille.”
Ryhmäytymismalli lähtee siitä, että useamman kohteen samanaikaisella saneerauksella tuodaan tehokkuutta suunnitteluun, rahoitukseen ja urakan toteutukseen.
”Ryhmäytyminen tuo myös mahdollisuuden kohteen asukkaille löytää omaan elämäntilanteeseen ja tulevaisuuteen sopiva asumisratkaisu omalta alueelta tai omasta tutusta taloyhtiöstä”, toteaa Eronen.
Tärkein palanen on pankeille kelpaava ”kasvutarina”: esimerkiksi kadonneita kiinteistöarvoja murehtiville muuttotappiokunnille Korjauspartnerien konsepti luo tulevaisuudenuskoa kestävällä tavalla.
”Rahoittaja on herännyt huomaamaan sen tulevan arvon, joka kokonaisella uudistetulla, elinvoimaisella asuinalueella on”, Eronen toteaa.
Elinkaari huomioon
Muhkea remontti toki rokottaa asukkaiden lompakkoa huomattavasti. Vastikkeet nousevat, se on selvä asia – mutta Eronen muistuttaa, että niin nousevat myös asumisen laatu ja asuntojen jälleenmyyntiarvo.
”Lisäksi lämpöenergian säästöt ovat sen verran kovia, että ylläpitokustannukset laskevat rajusti kolme vuoden päästä”, hän lupaa.
Kuvaan kuuluu, että lapsensa Hepokullassa kasvattaneet, nyttemmin jo eläkkeellä olevat pariskunnat – tai varttuneet yksinasujat – voivat tässä yhteydessä harkita muuttamista pienempään asuntoon.
”Ei kannata maksaa isojen neliöiden remonttihintaa, jos omat asumisen tarpeet ovat vuosien varrella muuttuneet ja ovat nyt paljon pienemmät kuin vaikkapa 30 vuotta sitten.” Hepokullassa asuu nykyään 1 500 asukasta, joista iso osa on eläkeläisiä.
Eronen puhuu ”asuntokannan pyörittämisestä”, jossa senioreilta vapautuvat tilavat perheasunnot otetaan jälleen lapsiperheiden käyttöön. Lapsiperheet ovatkin jo löytäneet uutta tulemista tekevän lähiön ja alueen ekaluokkalaisten määrä on kaksinkertaistunut parissa vuodessa.
Putkessa 10 uutta taloa?
Miten remontti sitten rullaa? – Työt aloitettiin keväällä Jahtilähteen tornitaloista, jossa julkisivut on pitkälti purettu ja uutta tiililaattaelementtiä asennettu tilalle.
”Seuraavaksi edetään nelikerroksisiin lamellitaloihin Varkkavuorenkadun varrelle”, kertoo Eronen. Yhden kerrostalon remontti kestää noin vuoden. Valmista odotellaan keväällä 2024.
Asuinalue saattaa myös laajentua tulevaisuudessa: taloyhtiöt ovat yhdessä Korjauspartnereiden kanssa jättäneet Turun kaupungille kaavahakemuksen, mikä mahdollistaisi kymmenen uuden kerrostalon rakentamisen.
”Yhteen taloon tulisi noin 30 asuntoa”, Eronen kuvailee.
Suomen suurin taloyhtiöiden korjaushanke
- 7 taloyhtiötä, 26 kerrostaloa mukana
- suunnittelusta, projektinjohdosta ja valvonnasta vastaa Korjauspartnerit Oy
- remonttiin kuuluu peruskorjaus ja energiasaneeraus
- kokonaishinta noin 60 miljoonaa euroa
- suunnittelu aloitettu vuonna 2016
- urakka valmistuu keväällä 2024
- urakan toteuttavat NCC Suomi Oy, Suomen Ohutlevyasennus Oy, Aspro Oy, Rakennuspalvelu J. Martti & Co. Oy, Rakennustoimisto Taitoneliö Oy, Saariston Kaivonporaus Oy, IVT Center Turku Oy ja Tasarakennus Oy
- rahoituksesta vastaa Danske Bank
Artikkeli alun perin julkaistu KITA 3+4/2021 lehdessä.
Teksti: Sam J. Anteroinen
Kuvat: Korjauspartnerit Oy
